JDP N° 85 : Retraite et Immobilier - Problématique des retraites, Faire son bilan de retraite, regard sur l'immobilier en 2007, les clés pour réussir ses emprunts Article complet

Retraite, Immobilier, Crédit... Gens qui rient, Gens qui pleurent

Date : 07/12/2007

• LA PROBLÉMATIQUE DES RETRAITES
• FAIRE SON BILAN DE RETRAITE
• REGARD SUR L’IMMOBILIER EN 2007
• LES CLÉS POUR RÉUSSIR SES EMPRUNTS

LA PROBLÉMATIQUE DES RETRAITES

3 REGIMES DE RETRAITE
Compte tenu du déséquilibre financier inquiétant du régime de base (Cnav), de la fragilité des régimes complémentaires (Arrco et Agirc) et du nombre important de nouveaux retraités (effet papy-boom), la question des retraites et de leur financement revient au cœur des mesures gouvernementales. Selon le principe directeur de la loi Fillon 2003, il a été décidé de faire porter le gros du déficit (une cinquantaine de milliards à venir) sur le dos des actifs et des retraités du privé. Retraités et actifs vont ainsi devoir supporter des sacrifices inévitables du fait de l’importante évolution démographique des non actifs. Pour cela, le modèle français a choisi délibérément de modérer les pensions des retraités, d’augmenter les cotisations des actifs et de sensibiliser les citoyens sur la nécessité d’épargner le plus tôt possible en vue d’un âge de retraite de plus en plus éloigné (65 ans voire 67 ans). L’avenir des retraites, bien plus encore que maintenant, va reposer sur 3 piliers :

• Régime de base de la sécurité sociale (retraite par répartition)
• Régimes complémentaires (retraite par points Arrco ou Agirc)
• Régimes supplémentaires d’épargne-retraite (retraite par capitalisation)

UNE RETRAITE BIEN ÉLOIGNÉE DE LA VIE EN ROSE
L’implication traditionnelle des services publics et de Sécurité sociale doit se réduire peu à peu comme peau de chagrin dans les décennies à venir, faisant que le retraité d’aujourd’hui et de demain doit s’attendre à des pensions publiques flottant entre le Smic et le Rmi. En regard des attentes initiales fondées sur le régime de base 4 phénomènes négatifs concomitants sont attendus en défaveur des actifs et des retraités :

1. Une augmentation des cotisations salariales due aux régimes par répartition et complémentaires ;
2. Un taux plein de retraite en baisse constante (actuellement autour de 1 200€ par mois) soumis en plus à des conditions handicapantes de décote, proratisation, voire d’intérêt relatif de surcote et de bonification de la retraite dans le cas du prolongement de son activité ;
3. Un allongement substantiel de la durée du travail (jusqu’à 5 à 7 années de plus) impliquant une durée d’assurance beaucoup plus longue (actuellement 160 trimestres pleins, puis 164 en 2012, puis…) ;
4. Une dégradation constante du taux de remplacement entre le montant de la première retraite et le dernier salaire.

UNE BAISSE PROGRAMMÉE DES PENSIONS DE RETRAITE

Exemple de montant de pension nette en € par mois, avec son taux de remplacement, pour un cadre disposant d’un salaire mensuel brut de 5000€ en 2006 (3.975€ en net), dans le cadre actuel du dispositif en fonction de son année de naissance :

Année	Pension en €	Taux de remplacement
1940	2 355	59,2%
1946	2 180	54,9%
1951	2 052	51,6%
1958	1 921	48,3%
1986	1 587	39,9%

UNE DURÉE D’ASSURANCE QUI S’ALLONGE
D’après Patrick Turbot, d’EPS Partenaire, «Pour améliorer le système par répartition, on peut jouer sur trois paramètres : la hausse des cotisations, la baisse des prestations et l’allongement de la durée d’assurance». Dans le cadre de la durée d’assurance, c’est-à-dire les années travaillées pendant lesquelles un salarié cotise aux régimes pour obtenir une retraite à taux plein, salariés et retraités deviennent les grands perdants d’un système mis en place sous le gouvernement Balladur. Comme le rappelle justement Florence Legros, professeur à l’université Paris-Dauphine, «La réforme de 1993 est passée relativement inaperçue alors qu’elle a apporté des changements importants en confirmant notamment l’indexation des retraites sur les prix et non plus sur les salaires. Depuis cette date, les retraités n’ont pas cessé de perdre du pouvoir d’achat». Dès lors entre perdre constamment du pouvoir d’achat, travailler plus longtemps et supporter une baisse des pensions, l’avenir des retraités n’est pas vraiment rose !
La seule consolation pour les puristes de l’égalité des retraites est l’alignement souhaitable des régimes spéciaux sur ceux du secteur privé et de la fonction publique dans le cadre d’un régime général unique. Sous l’angle positif, le mieux à attendre est que les partenaires sociaux fassent correctement leur travail en redéfinissant de meilleurs taux de remplacement par la modification des règles d’indexation des retraites !

LES 5 DERNIÈRES DATES DE RÉFORME DES RETRAITES

L’âge doré des retraites et pré-retraites s’est définitivement terminé au début des années 90.

1993	Passage de 150 à 160 trimestres avec période de référence calculée sur les 25 meilleures années au lieu de 10 (Gouvernement Balladur).
2000	Création du COR (Conseil d’orientation des retraites).
2001	Mise en place de l’AGFF (Association pour le gestion du fonds de financement) finançant le surcoût des départs à la retraite entre 60 et 65 ans.
2003	Loi Fillon créant de nouveaux produits d’épargne retraite (Perp et Perco), alignant le régime des salariés du public sur celui du privé et instituant le principe de droit individuel à l’information sur les retraites.
2008	Nouvelles décisions après rendez-vous préalable entre les partenaires sociaux et les pouvoirs publics sur l’allongement de la durée légale de la retraite.

LE DANGER À VENIR DES RETRAITES COMPLÉMENTAIRES
Une autre raison qui fait dire que le dossier des retraites est explosif, est l’effritement progressif des retraites complémentaires (Arrco pour les non cadres et Agirc pour les cadres) qui représentent de 30% à 70% du total de la retraite, selon que l’on est ouvrier ou cadre supérieur. En effet, ce sont ces régimes qui laissent craindre la plus forte baisse des prestations sociales pour l’avenir. Même dans le cadre d’une actuelle bonne santé financière, le problème fondamental est que ces régimes reposent sur un système de points permettant d’ajuster en permanence leur financement sans augmenter leurs cotisations. Par exemple, si l’assuré paye toujours la même cotisation pensant ainsi qu’il engrange en permanence le même nombre de points, en réalité, ce nombre baisse constamment. Le résultat final, c’est que le salarié bénéficie de moins de points de retraite, donc d’une obligation facultative de rachat de points pour conserver un niveau de pension acceptable. A ce nouveau prélèvement de fin de carrière s’ajoute la détérioration de la valeur du point, laquelle est calculée sur les bases de la Sécurité sociale, elle-même en baisse constante.

6 PISTES POUR «SAUVER LES RETRAITES»

Pour remettre à flot le système de retraite français, les 6 mesures les plus rationnelles proposées de manière «créative» par la plupart des experts et syndicats, en phase avec l’actuelle politique gouvernementale, recouvrent :
• Une durée du travail plus longue comme dans les autres pays européens et anglo-saxons
• L’emploi des seniors dans une proportion plus grande
• L’augmentation des cotisations provenant surtout des actifs du privé
• La diminution du montant des pensions (décote, proratisation, rachat…)
• Le recours à l’épargne-retraite en tant que 3e pilier supplémentaire
• La mise en place d’un grand régime commun annulant peu ou prou les régimes spéciaux

VERS DE «NOUVELLES» RÈGLES DU JEU
Le traitement du régime des retraites promis par le nouveau gouvernement dans le prolongement de la loi Fillon 2003 ne peut finalement jouer que sur des mesures techniques de faible amplitude. Ainsi, alors que la durée d’assurance est actuellement de 160 trimestres, le prolongement de la loi Fillon prévoit d’augmenter la durée de cotisation d’un trimestre par an à partir de 2009 jusqu’en 2012. Au total, ce n’est plus 40 ans de cotisations qui seront exigés pour une retraite à taux plein mais 41 ans et certainement 45 ans dans les 10 à 20 ans qui viennent. Dès lors, en un peu plus de 15 ans, les actifs auront été contraints de travailler 14 trimestres supplémentaires (soit 4,2 années en plus) pour obtenir un niveau de retraite à taux plein bien encore plus bas qu’auparavant.

Une équation perdante qui se retrouve dans l’usage d’un taux de décote (de 10% par an passant à 5% en 2013, pour un départ en retraite avant 65 ans) associé à un système mathématique de proratisation de plus en plus réducteur. Ainsi par exemple, toutes les générations nées après 1949 et partant en retraite à partir de 2009 devront obligatoirement cotiser 161 trimestres et ainsi de suite :

1950 = 162 trimestres.
1951 = 163 trimestres
1952 = 164 trimestres

LES RÉGIMES SPÉCIAUX

C’est dans ce domaine que toute l’hypocrisie politique et syndicale, ainsi que celle des élus défendant les intérêts de leurs propres corps électoraux, atteint son paroxysme depuis des décennies. Tout le monde sait que dans le cadre du système de retraite par répartition «Ce sont ceux qui ont subi des métiers pénibles, dangereux et moins payés qui paient la retraite de ceux qui ont été le mieux payés, se sont arrêtés tôt et ont connu les métiers physiquement les moins éprouvants». Ainsi, par exemple, les fonctionnaires qui ne représentent que 20% de la population active représentent à eux seuls plus de 60% du déficit du régime des retraites, un déficit payé intégralement par le contribuable. Que dire également de la non équité flagrante de certains régimes spéciaux protégés un peu ou beaucoup de la détérioration collective des retraites ?

Banque de France
Durant leur activité, les salariés contribuent 8 fois moins que l’employeur et ne cotisent même pas pour les compléments de retraite. Au final, les compléments et autres «bénévolences» dont bénéficient les retraités de la Banque de France majorent leur pension de 40%. Dans certains cas de carrière complète, la pension peut même atteindre de 105 à 112% du dernier traitement de base !

EDF/GDF
Les retraites sont calculées à partir du dernier mois de traitement alors que l’âge moyen de cessation d’activité est de 55 ans et 5 mois. Pour combler les déficits chroniques du régime de retraite interne, chaque assuré social, chaque consommateur d’EDF/GDF, chaque client, est régulièrement mis à contribution.

Elus
«La règle est de se faire élire pour bénéficier d’une bonne retraite pour pas cher» tel est le message sans ambiguïté d’un ancien élu qui, tout en gardant l’anonymat, n’hésite pas à mettre les pieds dans le plat. Par exemple, un député qui a réalise un seul mandat et prend sa retraite à 60 ans perçoit, selon son espérance de vie, jusqu’à 6 fois sa mise grâce notamment à un fonds de capitalisation copieusement abondé par le budget de l’Assemblée. Pour un simple mandat de 5 ans, le député de base touche environ 1 500€ et pour 2 mandats il perçoit le double. Pour 4 mandats sa pension atteint près de 6 000€ par mois !

Outre-Mer
Pour les fonctionnaires qui prennent leur retraite en outre-mer, les pensions sont majorées de 35% à la Réunion et à Mayotte, de 40% à Saint-Pierre-et-Miquelon et de 75% à Wallis-et-Futuna, en Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie. Encore mieux, les métropolitains qui effectuent leur carrière Outre-Mer bénéficient de bonifications d’annuités tous les 3 ans leur faisant ainsi gagner une année de retraite supplémentaire sans cotisation. En travaillant seulement 30 ans au lieu de 40, le fonctionnaire touche une retraite à taux plein en plus des majorations de pensions habituelles.

RATP
C’est l’équivalent d’un 13e mois de retraite obtenu au bout de 25 ou 30 ans d’activité et ce, malgré un déficit annuel récurrent du régime spécial RATP. Comme pour EDF, c’est le contribuable qui paye.

SNCF
A contre-courant du serrage de vis dans le privé et le public, les retraites des cheminots ont connu un sacré coup de pouce ces dernières années. En 14 ans, les retraites ont augmenté de 45%, soit 2 fois plus que les pensions des retraités du privé. Encore une fois, c’est la solidarité nationale qui s’exerce à sens unique en puisant dans les caisses du régime général et de l’Etat, faisant ainsi que 1% de l’impôt payé par les Français sert uniquement à préserver les retraites allouées au sein de la SNCF.

Pension de réversion des régimes spéciaux
Alors que 4 millions de français(e)s bénéficient après la mort du conjoint d’une pension de réversion calculée sur une fraction de la retraite du défunt (33% en moyenne), les ressortissants du public et des régimes spéciaux bénéficient, quant à eux, de 50% du montant mensuel de la retraite du conjoint décédé.

FAIRE SON BILAN DE RETRAITE

AVOIR UN PARCOURS PROFESSIONNEL LINÉAIRE OU NON
La bonne façon de savoir ce que l’on doit réellement percevoir au moment de son départ en retraite consiste à connaître ses droits et points acquis, puis à évaluer ses besoins et ses dépenses courantes en vue de définir le montant «idéal» de pension à percevoir. Tout différentiel suppose alors une réflexion sur la date effective de départ en retraite et/ou la nécessité d’une épargne supplémentaire. Pour commencer, il faut établir un bilan retraite selon la nature de l’aspect linéaire ou non linéaire de son parcours professionnel.

• Parcours linéaire
C’est le cas du salarié ou de la profession libérale ayant exercé un même statut tout au long de sa vie. Il s’agit alors de se procurer un relevé individualisé disponible auprès de sa caisse de retraite auquel se rattache son régime principal. Dans tous les cas, il est nécessaire de mobiliser un peu de temps pour effectuer sa recherche et surtout contrôler minutieusement les données fournies.

• Parcours peu ou non linéaire
C’est le cas d’un parcours professionnel plus complexe se répartissant entre plusieurs régimes de retraite cumulant, par exemple, le statut de salarié et de chef d’entreprise, de salarié du privé et du public, voire l’intégration de périodes d’expatriation. Il s’agit alors d’un bilan plus exhaustif s’adressant aux «poly-pensionnés», c’est-à-dire aux personnes ayant cotisé à plusieurs régimes de retraite tout au long de leur vie professionnelle avec ou sans coupure de travail.

LES RELEVÉS DE SITUATION
D’après Michel Renardier, Assistance et Retraite, un bilan retraite ne doit pas se faire avant 55 ans car «Il y a trop d’incertitudes. Nous refusons de réaliser des bilans de retraite au-dessous de l’âge de 55 ans car la part d’inconnu est trop importante dans la carrière du client mais aussi dans les paramètres utilisés pour le calcul des pensions. Un bilan avant cet âge est inutile. Les moins de 55 ans peuvent se contenter d’une étude ou de simples conseils qui n’atteignent pas le coût d’un bilan de retraite». Actuellement 4 méthodes sont utilisables pour disposer d’une information plus ou moins complète et détaillée sur ses droits à la retraite sachant qu’aucune, en l’état, n’a de valeur contractuelle :

• Le relevé gratuit effectué par des organismes financiers
Il est conseillé de ne pas trop se focaliser sur les relevés approximatifs proposés par les banques et les assureurs pour calculer le montant de sa future retraite. Les logiciels utilisés donnent seulement une indication de base le plus souvent minimisée afin d’inviter le client à souscrire des produits d’épargne complémentaires.

• Le relevé nominatif fourni par les caisses de retraite
Depuis 2001, 8 millions de visiteurs âgés de plus de 54 ans ont parcouru le site de la Cnav démontrant là une forte demande d’information de la part des futurs retraités en matière de droits et de points acquis. Si jusqu’à présent, il était nécessaire de faire autant de demandes que de régimes de cotisation (base et complémentaire) à compter de fin 2007, un seul document individuel sera délivré. 1,6 millions de documents devraient être adressés gratuitement d’ici la fin de l’année. Les personnes âgées de 50 ans recevront un relevé de situation détaillé indiquant la liste des régimes de base et complémentaires auxquels ils ont cotisé, les durées de cotisation en nombre de trimestres et le nombre total de points acquis. Les salariés atteignant 58 ans bénéficieront en plus d’une estimation du montant de leur pension qui sera indiquée en brut annuel et mensuel à l’âge de 60 ans et de 65 ans. A partir de 2008, ce sont tous les individus âgés de 45, 50, 57 et 58 ans qui recevront ce type de document personnalisé. A la fin de la mise en place de ce dispositif prévu en 2010, tous les actifs de 35 ans et plus recevront un relevé de situation individuelle tous les 5 ans, voire tous les 2 ans s’ils en font la demande.

LES PRINCIPALES ERREURS DES RELEVÉS

Dans tous les relevés proposés, il est conseillé de ne faire confiance à personne en s’appliquant à vérifier de très près chaque relevé de carrière, ainsi que les points retenus. En ce domaine, les erreurs, oublis et autres négligences administratives sont fréquentes et peuvent avoir un effet sensible sur le nombre de trimestres réellement acquis. D’après Dominique Prévert, conseiller au cabinet Optimaretraite, «dans 6 fois sur 10, nous sommes obligés d’adresser un courrier aux services administratifs pour faire corriger une erreur ou un oubli». Pour éviter cela, il convient donc de vérifier la bonne intégration des aspects légaux suivants :

• Période militaire
• Période de chômage indemnisée
• Arrêts maladie de longue durée
• Oubli de la part des entreprises et/ou mauvaises informations fournies en matière de date réelle d’entrée et de sortie
• Jobs d’été
• Travail de courte durée dans la fonction publique
• ntégration des primes qui doivent normalement augmenter le nombre de points
• Procédure liée aux prud’hommes concernant notamment les charges réglées par l’employeur
• Retraite surcomplémentaire type art.39 ou 83 du code général des impôts
• Pension de réversion des conjoints survivants


• La simulation de pension
Pour obtenir, à tout moment et à tout âge, une estimation gratuite de sa retraite seul un simulateur peut effectuer des projections à partir des informations fournies. C’est le cas notamment avec M@rel qui est un outil de calcul commun aux régimes de retraite et disponible sur le site www.info-retraite.fr. Tous les affiliés aux régimes de base et complémentaires peuvent en profiter, à l’exception des assurés aux régimes spéciaux, des professions libérales, des militaires et expatriés.
La simulation prend en considération la date de naissance, le nombre d’enfants, les périodes d’activité professionnelle, de chômage, le premier et dernier salaire, le profil d’évolution des revenus, afin de calculer au plus juste le montant prévisionnel de la future retraite selon plusieurs âges de départ.

• La reconstitution de carrière
Il ne s’agit pas uniquement de savoir ce que l’on a droit précisément mais aussi et surtout de savoir comment optimiser davantage sa retraite. D’après Emmanuel Grimaud, de Maximis Retraite, «La reconstitution de carrière comporte un aspect patrimonial car elle intègre une stratégie d’optimisation et de la rémunération». Ainsi dans le prolongement de la loi Fillon permettant de prendre sa retraite plus tôt ou plus tard, plusieurs solutions existent. Des sociétés spécialisées apportent aux salariés et aux entreprises des prestations payantes destinées à l’optimisation de leurs retraites, à la définition de la meilleure date de départ, à calculer l’intérêt ou non d’un rachat de trimestres, à continuer à travailler ou non, etc.
Dans la plupart des cas, il s’agit d’un bon investissement notamment lorsque les sommes en jeu sont importantes. Le coût moyen de départ d’un bilan synthétique visant à l’essentiel est de l’ordre de 350 à 400€. D’autres bilans plus complets et personnalisés peuvent s’établir entre 1 500€ et 3.500€ selon que les établissements offrent, ou non, des services complémentaires tels que la liquidation ou des études techniques. En tout état de cause, le conseil apporté par les organismes spécialisés est important car selon Marc Darnault, d’Optimaretraite, «Les caisses de retraite ne mettent pas toujours en avant les aspects patrimoniaux comme la fiscalité avantageuse dans le cadre de rachats de trimestres lesquels sont déductibles du revenu imposable.»

RÈGLES POUR CHOISIR SON ORGANISME

Quelques règles de base pour bien choisir son prestataire en matière de reconstitution de carrière :

• Faire un bilan uniquement à partir de 55 ans.
• Demander obligatoirement un devis avant de s’engager dans un bilan personnalisé.
• Vérification de l’indépendance de la société vis-à-vis d’organismes financiers et que celle-ci ne commercialise aucun produit d’épargne.
• Fournir l’ensemble des informations disponibles (fiches de paye, relevés, bulletins de salaire, attestations Assedic, indemnités journalières d’assurance maladie…) que l’organisme peut ensuite faire valider et compléter par les différentes caisses d’affiliation.
• Prévoir un service de consultation, d’actualisation des données et de modification du bilan, grâce à une connexion sur le site Internet de l’organisme.

CALCUL DE LA PENSION DE RETRAITE DE BASE
Le plus grand intérêt d’un bilan de retraite est de définir avec précision le meilleur âge de départ à la retraite. Il s’agit alors de faire des projections avec des objectifs à atteindre. Pour Pierre Pechery, de France Retraite, l’idéal est de préciser «L’âge et la date de départ à taux plein, le montant des pensions perçues et l’impact de la surcote permettant aux salariés, au-delà de 60 ans et ayant déjà cotisé 160 trimestres, de majorer leur pension de 3% en travaillant un an de plus. A partir de la deuxième année de cotisation supplémentaire, cette majoration est portée à 4% et à 5% après 65 ans.»

Pour obtenir le montant de la pension de retraite à percevoir, il est nécessaire d’intégrer 3 facteurs :

1. Le SAM qui correspond au salaire annuel moyen déterminé sur la base des revenus des 25 meilleures années d’activité, limité au plafond annuel de la Sécurité sociale de l’année et revalorisé.
2. Le taux de liquidation.
3. La proratisation sous forme de coefficient obtenu en divisant le nombre de trimestre acquis (ex. : 150) par le nombre de trimestres de référence fixé par le régime (ex. : 160) soit la formule suivante pour calculer le montant de la pension de retraite : SAM x Taux de liquidation x Nb trim. acquis/Nb trim. requis

DÉCOTE PAR TRIMESTRE MANQUANT

Selon l’année de naissance :
1947 : 2%
1948 : 1,875%
1949 : 1,75%
1950 : 1,625%
1951 : 1,5%
1952 : 1,375%
Après 1952: 1,25%

RACHETER DES TRIMESTRES
Il s’agit de réaliser sa demande de retraite, une fois l’âge fixé atteint, en rachetant les trimestres manquants. Pour cela, il suffit d’avoir travaillé une seule journée par an pour pouvoir racheter des trimestres manquants. La loi Fillon a prévu d’«offrir» la possibilité de faire des versements pour la retraite (VPLR) en rachetant auprès de la Cnav jusqu’à 12 trimestres de cotisations supplémentaires, soit 3 années au maximum.

Cette possibilité n’est toutefois offerte que dans 2 cas :

• Pour compenser le temps passé à faire ses études. Chaque année d’études donne le droit de racheter 4 trimestres dès lors que le cursus suivi a été sanctionné par l’obtention d’un diplôme.
• Pour compléter des années partiellement cotisées affectant surtout l’exercice de missions temporaires.

De l’avis de Marc Darnault «Le rachat doit se préparer car on peut gagner ou perdre de l’argent. Il ne doit pas se faire trop tôt tant que l’on n’a pas une vision précise de sa carrière. S’il existe trop d’incertitudes, on peut alors attendre et provisionner le coût en le plaçant par exemple». Depuis 2004, environ 10 000 personnes âgées de 56 à 59 ans ont procédé à ces rachats avec, à la clé, un avantage principalement fiscal par la déduction du coût du rachat de l’IR. En 2007, le montant moyen pour un trimestre racheté varie de 949€ à 5 766€ selon l’âge, les revenus et l’option choisie, alors que le gain mensuel n’est souvent que de quelques dizaines d’€ en plus, repoussant souvent loin dans l’âge le retour réel sur investissement.

LA LIQUIDATION DE LA RETRAITE COMPLÉMENTAIRE

Il est clair que le rachat de trimestres a un impact direct sur le régime de base mais aussi le régime complémentaire. Dans le cadre du régime Agirc et Arrco dédié aux cadres, l’âge requis pour bénéficier d’une retraite complémentaire pleine est fixé à 65 ans. La liquidation avant cet âge est toujours possible moyennant alors un coefficient d’anticipation s’appliquant sur le total des points acquis. Le maximum de points pouvant être rachetés est de 210 auprès de l’Arrco ou de l’Agirc. Toutefois jusqu’au 31 décembre 2008, les cadres qui ont le nombre de trimestres requis pour obtenir leur retraite de base à taux plein peuvent faire liquider automatiquement leurs retraites complémentaires sans abattement ni rien avoir à payer.
De la même manière, les actifs affiliés au régime général agricole, des commerçants ou des artisans, peuvent bénéficier de la «demande unique de retraite» en la déposant à la dernière caisse de rattachement. Celle-ci se chargera alors de la transmettre automatiquement vers les autres régimes concernés. L’intérêt est d’effectuer un rachat vers 55 ans, dès lors que 8 trimestres ou plus sont rachetés d’un coup permettant ainsi de profiter au maximum de la déductibilité fiscale des versements.

LE RACHAT, UNE PRATIQUE SIMPLE EN APPARENCE
Le principe du rachat de trimestres est d’autant plus «avantageux» que la rémunération et la retraite complémentaire future sont élevées. D’après Pierre Péchery, Président de France Retraite, «Lorsqu’on fait une simulation, on arrive rapidement à la conclusion que le rachat de trimestres n’est pas nécessairement le meilleur placement financier». Le conseil donné par Marc Darnault est de «se préparer le plus tôt possible et de passer à l’acte le plus tard possible» car, selon lui, il est fort probable que les règles de calcul de la retraite évoluent encore dans les 20 ou 30 années à venir. Aussi suggère-t-il de constituer dès l’âge de 40 ans une provision d’un montant correspondant à ce que coûterait un rachat de trimestres (après simulation), puis de «placer cette somme sur un contrat d’assurance-vie de sorte qu’elle s’apprécie chaque année à hauteur de la participation aux bénéfices et dans des proportions équivalentes aux tranches d’âge du barème. Ainsi le gros de l’effort de rachat sera déjà fait lorsqu’il s’agira de décider, le plus tard possible, de concrétiser l’opération». De manière encore plus catégorique, les experts d’Optimaretraite sont unanimes pour dire que «Vous avez intérêt à liquider vos droits dès 60 ans (sans rachat), et donc toucher votre pension de la sécu, tout en continuant à travailler, à toucher un salaire et à accumuler (pour les cadres) des points Arrco et Agirc».

Rappelons que pour effectuer un rachat, il suffit d’en faire la demande sur un formulaire pré-imprimé adressé par lettre simple à la Cnav avant son soixantième anniversaire. Celle-ci calcule alors le montant des cotisations à payer à partir d’un barème établi en fonction de l’âge du demandeur, du niveau de ses revenus et de l’option de rachat retenue. Les rachats peuvent s’effectuer d’un seul coup ou de façon échelonnée dans le temps, en mensualisant de 12 à 60 mois le rachat de trimestres manquants afin de bénéficier sur plusieurs années d’une d’exonération fiscale. La Cnav propose également d’obtenir, en ligne, une estimation du coût du rachat des trimestres au titre des années d’études supérieures ou des années incomplètes.

2 OPTIONS DE RACHAT

Le coût de rachat de trimestres est actuellement fonction de 2 paramètres jusqu’en 2012 : l’âge au moment du rachat et le montant des revenus. Son premier intérêt consiste à optimiser de manière hautement relative le rapport entre la pension perçue et son dernier salaire, sachant que le complément maximal de 12 trimestres ne concerne en moyenne que 7% du taux plein. Il s’agit, par conséquent, de récupérer financièrement quelques dizaines d’€ supplémentaires chaque mois. Le second objectif «théorique» est de racheter le plus tôt possible les trimestres manquants sachant que cela coûte toujours moins cher. Par exemple, un trimestre racheté à 25 ans coûte 2,7 fois moins cher que s’il l’est à 59 ans.

• Rachat pour le taux
Cette option permet d’éviter la décote due aux trimestres manquants en les rachetant pour atteindre une retraite à taux plein. Il s’agit là de privilégier le taux de liquidation. Par exemple, une personne disposant de 150 trimestres doit, en 2007, en racheter 10 pour atteindre les 160 nécessaires afin d’obtenir une retraite à taux plein.

• Rachat pour le taux et la durée
Cette option permet de racheter de nouveaux trimestres comme dans l’option précédente mais aussi de diminuer le coefficient de «proratisation» de la pension en payant plus cher le rachat afin d’en augmenter au final le montant. Elle est forcément plus onéreuse que la première option.

LA RETRAITE PROGRESSIVE OU COMMENT LIQUIDER SA RETRAITE
La retraite progressive permet à tout salarié âgé d’au moins 60 ans de demander la liquidation d’une fraction de sa retraite (obtenir une pension partielle) tout en poursuivant son activité à temps partiel. Cette possibilité suppose une durée d’assurance préalable de150 trimestres. L’activité à temps partiel doit être exercée chez un seul employeur et être inférieur à 20% de la durée légale applicable dans l’entreprise. Si l’idée de cumuler activité rémunérée et retraite intéresse 28% des français, la continuité d’une activité n’est en fait effective que pour 4% des personnes interrogées.
Dans ce cas, le dispositif de surcote institué par la loi Fillon, surtout favorable aux bas salaires, permet de bénéficier d’une majoration de pension par trimestres cotisés. En ce domaine, les dernières dispositions de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2007 prévoient une hausse de revenus supplémentaires (revenus mensuels + retraite) à hauteur de 1,6 fois le montant mensuel du Smic. Sous l’angle des points de retraite, l’augmentation de la surcote est calculée sur la base de 0,75% par trimestre, puis 1% au-delà du 4e trimestre et 1,25% pour chaque trimestre effectué au-delà de 65 ans.

En résumé depuis 2004, 2 cas de figure se présentent au retraité qui souhaite cumuler une activité salariée chez un autre employeur :

• Travailler au-delà du nombre légal de trimestres avec, par exemple, un cumul de 166 trimestres au lieu de 160 permettant de bénéficier d’une majoration de 5% du taux plein.
• S’arrêter de travailler dans le cadre d’une «retraite progressive» dès l’âge de 60 ans en ne touchant qu’une partie de sa retraite principale, tout en continuant à travailler à temps partiel.

SE CRÉER DES REVENUS POUR LA RETRAITE

Face à la réduction continue du niveau des pensions de retraite, les options externes et supplémentaires sont nombreuses:
• Placements en Sicav et FCP via les Fonds de pension spécialisés
• Placements financiers individuels (Préfon, assurance-vie, livret d’épargne, Perp, Contrat Madelin…)
• Epargne entreprise (art. 39, 83, Perco…)
• Rendement immobilier (achat, locatif, vente avec plus-value immobilière…)

En fait, pour la plupart des jeunes actifs déjà assez mal lotis à l’entrée de la vie active et assurés de devenir de bien malchanceux futurs retraités, c’est la gestion d’un ensemble de petits revenus, en plus des pensions de base et complémentaires, qui doit assurer le gros des revenus au moment du départ à la retraite. L’avenir des retraites est, sans aucun doute, dans l’accroissement de l’épargne collective forcée associée à celle des placements individuels volontaires.

ACTUELLEMENT LE PERCO PLUS QUE LE PERP
D’après l’enquête Cecop-CSA-Cercle des épargnants, les Français épargnent en moyenne 1 549 euros par an en prévision de leur retraite. Ils sont pourtant 64% à se dire inquiets pour leur retraite d’autant plus que celle-ci arrive en pleine force de l’âge et dure en moyenne plus de 20 ans. Selon Philippe Crevel, secrétaire général du Cercle des épargnants, «près d’un cinquième des Français épargne en vue de la retraite. L’immobilier, les comptes sur livret et l’assurance-vie sont les produits les plus utilisés». Toutefois poursuit-il : «Les Français sont schizophrènes car ils jugent, en effet, que la rente n’est pas un obstacle à la souscription du Perp (Plan d’épargne retraite populaire) tout en demandant l’introduction d’une sortie en capital». En réalité, il est clair que «Les Français comptent sur les entreprises pour les aider à épargner notamment par l’intermédiaire du Perco» confirme ce spécialiste.

De fait, le Perco en tant qu’épargne retraite collective intéresse 47% des salariés contre 27% pour le Perp. Une raison qui s’explique principalement par le fait que ce dernier, d’après Philippe Crevel, «implique pour des raisons de sécurité financière beaucoup de contraintes pour ses gestionnaires. Ses rendements sont faibles tant pour les distributeurs que pour les épargnants. Le rendement moyen de ce produit oscille entre 3,8% et 4,5% du fait de la réglementation et de l’allocation d’actifs effectuée majoritairement en fonds d’€.»

CONTACTS UTILES

www.eor.fr
www.franceretraite.fr
www.info-retraite.fr
www.optimaretraite.com
www.retraite.cnav.fr
www.cor-retraites.fr
www.minefi.gouv.fr/pensions
www.cercledesepargnants.com


REGARD SUR L’IMMOBILIER EN 2007

LE RALENTISSEMENT DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER
Il apparaît évident que le marché de l’immobilier s’est largement ralenti après 8 années de hausses consécutives. Les signes de tassement ou d’«atterrissage en douceur» indiquent partout une stabilisation des prix, un volume de transactions en recul et un stock de logements sur le marché qui augmente. Loin d’une bulle immobilière entretenue, comme à la fin des années 80, par des capitaux d’investisseurs à la recherche de plus-values à court-terme, il semble qu’aujourd’hui le marché soit avant tout guidé par les achats des ménages. Des ménages qui, d’ailleurs, ne souhaitent pas vendre aux premiers signes de baisse.
Après avoir soutenu la croissance économique nationale au prix d’un endettement croissant des ménages, la capacité d’achat de ceux-ci a beaucoup diminué faisant dire à Gilles Moec, économiste à la Bank of America, «La surface qu’un ménage peut acquérir en consacrant un tiers de son revenu au remboursement d’un emprunt contracté aux conditions moyennes offertes par le système bancaire a diminué de 30% entre 1998 et 2005». Un constat qui reste malgré tout supérieur au point bas constaté au début des années 90, sachant qu’aujourd’hui un ménage peut acquérir lors d’un premier achat un 3 pièces de 48,8 m2, soit 1 pièce de moins qu’en 2000 (59 m2). De plus, alors que les salaires n’ont pas suivi la flambée des prix, «Les remboursements de crédit sont passés de 21% à 32% du revenu des ménages en moyenne, entre 1998 et 2006» constate Olivier Eluere, économiste au Crédit Agricole.

ENDETTEMENT DES MÉNAGES

Dans la plupart des pays de l’OCDE, la dette immobilière constitue de 60% à 90% de la dette des ménages :

Dette des ménages en pourcentage du PIB (base 2005) :

Japon	80,4%
Royaume-Uni	73,5%
Etats-Unis	68,3%
Allemagne	62,2%
Pays-Bas	57,3%
Espagne	42,0%
France	41,7%
Italie	22,2%

Source : OCDE

UNE ENVOLÉE SPECTACULAIRE CES DERNIÈRES ANNÉES
Depuis 1997, la hausse cumulée des prix des logements a atteint 125% en France (170% au Royaume-Uni et en Espagne). La capitalisation boursière de l’immobilier dans le monde a été multipliée par 2 en 6 ans avec des actifs immobiliers acquis par les investisseurs institutionnels représentant 1 100 milliards d’€. En France, par exemple, plus de 23 milliards d’€ ont été investis en 2006 dans l’immobilier d’entreprise contre 16 Md€ en 2005 et 12 Md€ en 2004. Cette envolée repose d’abord sur l’existence d’une masse très importante de liquidités à l’échelle mondiale à la recherche de supports de placements sûrs mais aussi, par le fait d’une forte hausse de l’endettement des ménages qui, rapportée au PIB, a progressé de près de 20% en France (+30% en Espagne, Etats-Unis, Royaume-Uni). Dans la plupart des pays, le boom de l’immobilier a soutenu l’investissement logement mais aussi la consommation des ménages. Parallèlement, les efforts des banquiers pour contrecarrer la désolvabilisation des primo-accédants en proposant, notamment, l’allongement de la durée des prêts et, le rôle des promoteurs jouant sur les surfaces et les localisations pour contenir les prix, ont commencé à atteindre leurs limites. Il est vrai, actuellement, que la part de l’immobilier dans le patrimoine des ménages français est estimée à 78% avec 27 millions de propriétaires de leur résidence principale et 3 millions de propriétaires d’une résidence secondaire.

LES MÉNAGES PROPRIÉTAIRES DE LEUR LOGEMENT

82%	Espagne	61%	Suède
80%	Italie	60%	Japon
71%	Belgique	55%	France
69%	Royaume-Uni	54%	Pays-Bas
68%	Etats-Unis	42%	Allemagne
66%	Canada

Source : European Mortgage Federation ; autorités nationales


LES 3 GRANDS RISQUES DE CRISE
En regard du décrochage jugé «dément», depuis 1998, par les opérateurs du marché immobilier entre la déconnexion des prix de la pierre et l’évolution des prix à la consommation, les 3 principaux risques pouvant produire une «crise immobilière» concernent :

• La hausse rapide et massive des taux d’intérêt à long terme, sachant que cette perspective est exclue à court et à moyen terme par l’ensemble des économistes.
• Le freinage appuyé en matière de crédit avec pour effet de réduire l’un des principaux moteurs de croissance entretenu par le bâtiment, lequel représente 11,6% de la valeur ajoutée et 12% de l’emploi.
• Une situation de l’emploi et/ou une perte de pouvoir d’achat qui se dégraderait trop rapidement et priverait les ménages des ressources nécessaires pour régler leurs emprunts mettant ainsi sur le marché un stock important de biens produisant alors une baisse générale des prix.

Si ces éventualités ne sont pas à l’ordre du jour, il faut noter toutefois que certaines conséquences secondaires peuvent apparaître telles que la réduction de «l’effet richesse», un phénomène de dépense directement lié à la valorisation du patrimoine immobilier des ménages les poussant à consommer davantage (et non plus à épargner) par la transformation d’une partie de leur richesse immobilière et/ou des plus-values latentes du logement en liquidités. Une éventualité qui n’émeut pourtant pas Mathilde Lemoine, directrice des études économiques HSBC, qui constate que «si le marché immobilier se tasse et la capacité des ménages est désormais restreinte, les banques ont assoupli leurs conditions de prêts et les ménages restent solvables.»

LES MOTIVATIONS DE L’ACQUISITION D’UN LOGEMENT

Plusieurs réponses possibles dans le cadre de l’enquête Habitat menée par le groupe De Particulier à Particulier en début 2007 :

79,4% : Par désir de faire ce qui plaît chez soi
61,3% : Pour avoir un logement à la retraite
60,9% : Pour transmettre un patrimoine aux enfants
58,1% : Pour réaliser un placement
57,7% : Par besoin de sécurité
36,5% : Pour cause de loyer trop élevé
25%    : Par pénurie de location
2,4%    : Par désir d’une résidence secondaire

FAUT-IL S’INQUIÉTER DE LA MONTÉE DE LA DETTE IMMOBILIÈRE DES MÉNAGES ?
A priori non, affirme Xavier Timbeau, directeur du département analyse et prévision de l’OVFC, en constatant que «C’est un facteur d’instabilité macroéconomique limité, car les ménages ne sont pas aussi sensibles que les entreprises à l’évolution de leur bilan». Il considère que si la valeur de leur logement baisse «cela ne les empêche pas de rembourser leur emprunt dès lors que la charge d’intérêt est convenablement calibrée par rapport à leurs revenus». En tout état de cause, il semble que la situation ne soit vraiment critique que pour ceux qui sont contraints de vendre à perte. Du côté des banques comme des organismes financiers, le risque est également jugé faible depuis que ceux-ci peuvent pratiquer la titritisation des dettes de leur bilan (transformation d’un emprunt en un titre de dette ou en une obligation que tout investisseur peut acheter ou vendre à tout moment).
Tout risque n’a pas pour autant disparu sachant que la dynamique de l’endettement immobilier tend à s’entretenir d’elle-même dans la plupart des grands pays occidentalisés. En effet, comme le souligne Michel Mouillart, professeur à l’université Paris X, cette hypothèse reste plausible tant que l’octroi d’un prêt est déterminé principalement par la qualité de la garantie (valeur de l’actif) faisant alors que plus les prix montent et plus la valeur des garanties augmente, plus il est alors possible d’emprunter et donc… plus les prix continuent de monter jusqu’à l’éclatement de la bulle !
Dans ce cas, «Le lien entre les capacités d’emprunt des ménages et leurs revenus se distend» faisant que si «le cycle se retourne, les ménages peuvent alors se retrouver avec des dettes hors de proportion avec leur capacité de remboursement». Une situation qui, en France, est techniquement atténuée par une culture du crédit largement attachée à la solvabilité des ménages plus qu’à la valeur de la garantie. Ouf ! car la valeur du patrimoine logement détenu par les ménages Français est estimée à… 2 500 milliards d’€.

LES MONTANTS D’ACQUISITION

Répartition des ménages avec montants indiqués en kilo € (Ex. 50 = 50 000 €) :
8,9%   : de 50 à 100
22,3% : 100 à 150
25,3% : 150 à 200
11,9% : 200 à 250
12,3% : 250 à 300
9,9%   : 300 à 400
9,4%   : +400

Source groupe de particulier à Particulier


LES TENDANCES À VENIR
D’après le Bipe, la baisse des prix dans l’immobilier devrait être de 2% en 2007. L’essoufflement des acheteurs ces 6 dernières années, surtout chez les cadres, en est la cause première. En moyenne, le nombre d’années de revenu consacré par un ménage à l’achat de son logement est passé de 2,6 ans à plus de 4 ans. Ces 4 dernières années, la durée moyenne de crédit est même passée de 15 ans à 18 ans surtout chez les primo-accédants dont le nombre a fortement augmenté (58% en 2007 contre 42% en 2005).
Dès lors, 2 grandes tendances se dégagent actuellement en faveur d’une baisse généralisée des prix :

• Le taux de négociation qui est longtemps resté stable en faveur des vendeurs se redresse faisant que l’offre des acheteurs s’éloigne de plus en plus des prétentions des vendeurs.
• Les taux de crédit au logement, après 15 années de baisse, remontent légèrement faisant ainsi disparaître l’un des principaux carburants de la hausse des prix. Selon les analystes du Bipe et d’empruntis «de 3,5%, le taux médian d’un crédit à taux fixe et passé à près de 4% (hors assurance).»

Pourtant d’après Mathieu Toulza-Dubonnet, PDG de MTD Finances, la baisse du prix de la pierre sera ponctuelle, voire peu importante, «car les craintes sur le financement des retraites sont un puissant facteur de soutien au marché». En d’autres termes, l’immobilier doit rester une valeur sûre tant qu’il n’est pas l’objet de spéculation et qu’il permet de préparer sereinement l’arrivée de la retraite. Un autre élément agissant favorablement pour une poursuite du marché sans forte baisse des prix concerne l’élargissement du prêt à taux zéro à la quasi-totalité des jeunes et des ménages modestes. Idem avec l’avènement des prêts de longue durée sur 25 ans voire 30 ans qui incitent à acheter avec des mensualités plus légères. Un troisième ralentisseur concerne l’augmentation régulière du niveau des loyers dont l’effet mécanique est de pousser les moins de 30 ans à s’endetter en devenant des primo-accédants. La proportion des jeunes ménages à devenir propriétaire de leur logement est ainsi passée de 13,4% en 2005 à 32% actuellement.

LES PRÉFÉRENCES DES FRANÇAIS EN MATIÈRE D’HABITAT

Alors que 3 Français sur 5 estiment que dans 10 ans on vivra moins bien dans les villes qu’aujourd’hui, ils sont encore près de 60% à vouloir s’en rapprocher.

Répartition des préférences :
36,5% Ville
33,5% Campagne
21% En périphérie de la ville
9% Plus loin à 1/2 heure du centre-ville
Source : Observatoire de la ville

LES CLÉS POUR RÉUSSIR SES EMPRUNTS

L’INTÉRÊT DU CRÉDIT
Bien que le plan d’épargne-logement soit utilisé par 55,2% des futurs accédants en terme d’apport personnel, le recours au financement par l’emprunt est dorénavant devenu quasi systématique. Ainsi le prêt à taux zéro est envisagé par 45,2% des primo-accédants de même que le prêt 1% logement (30% y ont recours) ou encore le prêt fonctionnaire (17% des intentions). Selon la dernière enquête Habitat menée par le groupe De Particulier à Particulier, près de 60% des futurs accédants se limitent à la consultation d’une seule banque sans vraiment chercher à faire jouer la concurrence. A l’inverse 22% d’entre eux n’hésitent pas à consulter les courtiers pour obtenir de meilleures conditions. Sur le plan du crédit, 90,2% des candidats préfèrent emprunter à taux fixe sur des durées très longues. Ils sont ainsi 45% à vouloir souscrire un prêt sur plus de 25 ans afin de diminuer les mensualités.

PART DE L’APPORT PERSONNEL

Répartition des candidats à l’accession (en %) (bleu) en regard de l’importance de leur apport personnel indiqué en % du financement total (noir) :

Apport personnel     % d’accédants concernés
0%     21,2%               40%         4,9%
10%   23,4%               50%         5,5%
20%   16,8%             +60%        17,2%
30%   11%
Source : Enquête De Particulier à Particulier

MIEUX UTILISER LES COURTIERS
En matière d’emprunt, près de 80% des acheteurs se dispensent d’un courtier spécialisé dans l’obtention de crédit en préférant négocier par eux-mêmes avec leur banquier. Un chiffre assez surprenant en considérant que les sociétés de courtage les plus actives parviennent presque toujours à décrocher un taux plus avantageux, y compris en restant dans la même agence bancaire. Le principe directeur utilisé par les courtiers est de mettre en concurrence directe des dizaines d’établissements en négociant, d’entrée de jeu, un rabais de 0,20 à 0,30% sur le taux affiché. Dans un second temps, les courtiers passent par des spécialistes comme AIG, April ou Cardif pour obtenir des assurances décès-invalidité beaucoup plus intéressantes, notamment en faveur des jeunes. Par exemple, le taux négocié est de 0,12% pour les moins de 35 ans contre 0,30% dans la plupart des banques, voire même beaucoup plus. Le troisième point fort de la méthode consiste dans l’exonération des pénalités habituelles en cas de remboursement anticipé du prêt (revente au bout de 10 ans), lesquelles peuvent s’élever jusqu’à 3% du montant du capital restant dû.
En additionnant tous ces avantages le courtier est devenu un intermédiaire très utile, d’autant plus que les honoraires versés sont de l’ordre de 4 à 5% des économies réalisées. Ainsi, par exemple, pour un montant de 200 000€ emprunté à 3,85% par le biais d’un courtier, sur 20 ans et avec 15 à 20% d’apport personnel, l’économie réalisée est estimée à 17 000 € alors que le montant des honoraires à reverser au courtier est de… 800 €.

TAUX MOYENS DE CRÉDITS IMMOBILIERS

Principaux taux du marché selon la durée du crédit consenti (base 2007) :

	Taux fixes	Taux variables
7 ans	4,05%	3,80%
10 ans	4,05%	3,80%
15 ans	4,10%	3,85%
20 ans	4,20%	4,05%
25 ans	4,30%	4,15%
30 ans	4,55%	4,25%

VERS UNE HAUSSE RELATIVE DES TAUX
Selon tous les spécialistes, la poursuite des taux d’intérêt à taux fixe doit continuer sa hausse à rythme modéré (0,10 à 0,20%) dans les prochains moins pour atteindre probablement les 4,50% à l’horizon 2008. Ce phénomène résulte de l’arrêt des augmentatiaugmentations de prix dans l'immobilier depuis la fin 2006 faisant que, mécaniquement, les taux d'intérêt remontent progressivement notamment pour les durées d'emprunt les plus longues. Actuellement «Un bon client emprunte à 4,30% (hors assurance) en taux fixe sur quinze ans» confirme Christophe Cremer, directeur du site Meilleurtaux.com.

Aussi pour boucler au mieux son budget plusieurs astuces de spécialistes sont conseillées :

1. Souscrire un emprunt en profitant encore de la relative faiblesse des taux fixes à long terme.
2. En l'état actuel éviter de choisir un taux révisable jugé sans grand intérêt.
3. Emprunter sur une période de 25 ans à 30 ans pour alléger ses mensualités. Pour les seniors, il est actuellement possible d'emprunter jusqu'à 80 ans mais sans assurance décès.
4. mprunter à taux semi-fixe en empruntant à taux fixe pendant 10 ans puis en passant à taux variable si l'objectif est de rembourser par anticipation et/ou de revendre bien avant le terme.
5. Choisir une assurance décès invalidité autre que celle proposée par sa banque (notamment si l'on est une femme de moins de 40 ans qui ne fume pas).
6. Présenter un apport minimum de 20% pour rassurer l'organisme financier.
7. Rencontrer au moins 3 organismes financiers en demandant ensuite à son banquier de faire une meilleure offre que celles déjà obtenues.
8. Réclamer une diminution de 50% des frais de dossier, voire leur annulation pure et simple.
9. Supprimer les pénalités de remboursement anticipé, ou tout au moins leur annulation après 5 ans de remboursement.
10. Préférer le cautionnement mutuel (via un organisme spécialisé) à l'hypothèque (option la plus coûteuse).
11. Choisir une délégation d'assurance de type «assurances groupe» bien moins chère car ne tenant pas compte de l'âge de l'emprunteur.
12. Réduire les frais notariés en faisant sortir les meubles de l'opération d'achat (cuisine équipée, salle de bain…) en indiquant bien que le mobilier est acheté à part. De manière identique, régler directement la commission d'agence à celle-ci sachant que, dans les 2 cas, les frais de notaire les incluent systématiquement et portent sur 8 à 9% des sommes en jeu.
13. Ne pas hésiter à négocier de 20 à 30% la commission de l'agent immobilier laquelle se situe en général autour de 5% du prix de vente pour une grande surface et de 10% pour une petite surface.
14. S'intéresser de près aux ventes «à la bougie» lors des enchères publiques des notaires en consultant les listes de biens proposés auprès des chambres régionales.

EXEMPLE D'EMPRUNT

Quel capital à emprunter correspond à une mensualité de 1000 € hors assurance décès ?

Durée	Taux d'intérêt	Capital emprunté
15 ans	3,90%	136 000€
20 ans	4,10%	163 000€
25 ans	4,25%	184 000€
30 ans	4,40%	200.000€

L'IMMOBILIER SUR LE NET

Aides à l'acquisition
• www.aidologement.com
• www.caf.fr
• www.uesl.fr

Annonces Vente et Achats
• www.avendreolouer.fr
• www.fnaim.com
• www.immostreet.com
• www.pap.fr
• www.seloger.com
• www.vivolio.com

Assurances
• www.assurland.com
• www.caassure.fr

Courtage en crédits immobiliers
• www.discountis.com
• www.empruntis.com
• www.meilleurtaux.com
• www.votrepret.com

Estimations & Expertise de biens
• www.evalimmo.fr
• www.experts-fnaim.org
• www.lacoteimmo.com
• www.lesiteimmobilier.com
• www.pap.fr
• www.paris.notaires.fr

Guides et informations pratiques
• www.anil.org
• www.universimmo.com