LES LOYERS INDEXES SUR L’INFLATION
Depuis le 1er janvier, les loyers sont intégralement indexés sur l’évolution des prix à la consommation, hors loyers et hors tabac. Cette mesure est rétroactive dans la mesure où elle concerne aussi bien les nouveaux contrats que les loyers en cours.  Depuis le début 2006, l’indexation des loyers suivait l’indice de référence des loyers (IRL), basé à hauteur de 60% sur l’inflation : en 2007, cet indice a augmenté de 3,5%. Selon les estimations, l’évolution des loyers en 2008 ne devrait être que de 1,8% avec la nouvelle « donne » alors qu’elle aurait été de 2,8% avec l’IRL.


LE DEPÔT DE GARANTIE REDUIT A UN MOIS DE LOYER
Le dépôt de garantie versé par les locataires à leur bailleur est réduit de deux à un mois pour tous les nouveaux contrats de location. Aujourd’hui, ce dépôt de garantie est exigé à la signature du bail mais un amendement a été adopté prévoyant son échelonnement possible sur toute la durée du bail. En contrepartie, l’Etat et le 1% logement ont signé une convention étendant aux locataires du parc social comme du parc privé, le bénéfice de l’avance Locapass (avance gratuite du dépôt de garantie).


CESSIONS IMMOBILIERES RECORD DE L’ETAT FRANÇAIS
Le montant des cessions immobilières de l’Etat français a atteint 808 millions d’euros en 2007, un chiffre record qui dépasse largement l’objectif des 500 millions prévus et le score pourtant très élevé de 2006 (799 millions d’euros). La moitié de ce montant provient de la vente pour plus de 400 millions d’euros du seul Centre de Conférences International de la rue Kléber, à Paris, à une société du Quatar. Seulement 15% du produit des cessions 2007 ont été affectés au désendettement de l’Etat, le reste étant attribué aux ministères.
Pour 2008, le gouvernement prévoit de céder encore 600 millions d’euros sur le patrimoine immobilier de l’Etat estimé aujourd’hui à 44,3 milliards d’euros. A partir de cette année, les ventes seront assorties d’une « clause d’intéressement aux plus-values ultérieures » afin d’éviter la spéculation aux dépends de l’Etat. Rappelons que le gouvernement avait été vivement et à juste titre critiqué concernant la vente des locaux de l’Imprimerie nationale, vendue 85 millions d’euros en 2003 à un fonds d’investissement américain et rachetée récemment pour 376,7 millions au profit du ministère des Affaires étrangères.


LE CREDIT IMMOBILIER EN EUROPE  L’endettement par habitant, en euros (2006)
Danemark         36.176    UE 25    11.184
Pays-Bas          29.887    Espagne 11.050
Irlande             24.082    Belgique   9.387
Royaume-Uni    23.560    France      8.316
Suède              17.647    Autriche    6.558
Allemagne        14.092    Italie         4.167
Finlande           12.593    Pologne        384


ET SI VOUS ACHETIEZ EN VIAGER !

Le principe de la vente en viager consiste pour le vendeur (crédirentier), souvent une personne âgée, à céder un bien à un acheteur (débirentier) moyennant le versement d’une rente à son profit jusqu’à la fin de ses jours.

LE CONTRAT
Comme pour toute transaction immobilière, la vente en viager est précédée d’un avant-contrat (ou compromis) dont la forme et les délais de rétractation sont les mêmes que pour une vente classique.
Le contrat définitif se compose d’un contrat de vente classique et de la constitution de rente viagère au profit du vendeur. Les frais notariés sont identiques à ceux d’une vente ordinaire.

LES MODALITES DE REGLEMENT
Les modalités de la vente
Une partie du prix de vente convenu est généralement à payer comptant lors de la signature de l’acte authentique : le « bouquet ».

Le solde est converti en rente viagère payable mensuellement ou trimestriellement : ce sont les « arrérages ».
Dans le cas où la rente viagère s’appuie sur deux personnes (par exemple, le mari et la femme), il existe deux cas de figure :
La rente est réductible au premier décès : en cas de décès de l’un, sa rente s’éteint et seule la seconde subsiste.
La rente est  réversible : en cas de décès de l’un, l’intégralité de la rente reste à verser sans aucune modification.

LE MONTANT DE LA RENTE
La rente est calculée en fonction de la valeur vénale du bien, du montant du bouquet, de l’espérance de vie du vendeur, de la nature du droit de jouissance et de la réversibilité éventuelle de la rente.
Son évaluation, qui ne doit pas être dérisoire sous peine de nullité ou de requalification en donation, sera à faire par un notaire ou un cabinet spécialisé.
Pour protéger le crédit rentier des risques d’inflation, la rente peut être indexée sur l’indice des prix à la consommation ou sur celui de la construction.

LA JOUISSANCE DU BIEN ET SES MODALITÉS
• Le vendeur conserve l’usufruit du bien.
Le vendeur a l’assurance de se maintenir dans son logement jusqu’à son décès.
La répartition des charges entre le débirentier et le crédirentier doit être mentionnée au contrat de vente.
A défaut, l’acquéreur s’acquitte, en tant que nu-propriétaire, des grosses réparations tandis que le vendeur-usufruitier est tenu à l’entretien du bien ainsi qu’aux contributions et charges annuelles.
• La conservation du droit d’usage et d’habitation.
Cette clause limite le droit d’usage et d’habitation du bien au seul crédirentier qui, ainsi ne pourra pas en faire profiter un tiers ou le louer.

LE DECES
Le décès du crédirentier
Le viager s’éteint lors du décès de crédirentier, quelle qu’en soit la cause (mort naturelle, accident ou suicide), entraînant la cessation du paiement de la rente, l’extinction de l’usufruit et du droit d’usage.

Le décès du débirentier
En cas de décès du débirentier, les héritiers recueillent le bien dans la succession et poursuivent le paiement de la rente. Par ailleurs, il est possible de prévoir au contrat une assurance décès invalidité prenant en charge le paiement de la rente en cas de décès.

LA FISCALITE DU VIAGER
L’acheteur ne peut déduire de ses revenus le montant de la rente viagère versée dans l’année. En revanche, pour le vendeur, la rente perçue reste imposable selon un barème lié à l’âge (70% pour les moins de 50 ans, 50% entre 50 et 59 ans, 40% entre 60 et 69 ans, 30% ensuite).

REVENTE DU BIEN
Un bien acquis en viager peut être revendu à tout moment, même si le crédirentier n’est pas décédé.
Pour en savoir plus : www.leparticulier.fr


ACHETER UN LOGEMENT SUR PLAN : MODE D’EMPLOI

L’achat en «’état futur d’achèvement » se signe auprès d’un promoteur qui s’apprête à édifier un immeuble sur un terrain qui lui appartient et qui prévoit une livraison clés en main. Le promoteur (maître d’ouvrage) s’engage à construire l’immeuble conformément au plan présenté et dans les délais prévus dans le contrat.

Le contrat de réservation
Le contrat de réservation engage le promoteur sur le fait de réserver tel lot de l’immeuble, en échange d’un dépôt de garantie par le réservataire. Ce contrat doit comporter les indications suivantes :
• Surface habitable, nombres de pièces, dépendances • Le prix prévisionnel de vente et les modalités de son éventuelle révision.
• La qualité de la construction (notes techniques et diagnostics de performance énergétique annexés au contrat)
• La date prévisionnelle à laquelle la vente pourra être conclue.
• Dans certains cas, les prêts que le vendeur pourra transmettre ou faire obtenir à l’acquéreur.

Le dépôt de garantie
Son montant est fixé en fonction de la date prévue pour la signature de l’acte notarié : 2% du prix prévisionnel si la vente doit se réaliser entre un et deux ans plus tard, 5% si elle doit se réaliser dans moins d’un an. Aucun dépôt de garantie n’est exigible si le délai de finalisation dépasse deux ans.

Le pouvoir de rétractation
Le contrat de réservation devant être obligatoirement adressé par lettre recommandée avec AR, l’acquéreur bénéficie de sept jours pleins à compter de la date de signature de l’avis de réception pour se rétracter auprès du promoteur, également par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, le dépôt de garantie lui sera restitué dans les trois mois.
Au-delà de ce délai, l’acquéreur peut toutefois se dédire lors de l’acte définitif chez le notaire dans les cas précis suivants :
• non respect du délai de livraison du fait du vendeur.
• le prix de vente excède de 5% le prix prévisionnel.
• les prêts ne sont pas obtenus ou leur montant est inférieur d’au moins 10% aux prévisions.
• l’un des éléments d’équipement prévus soit supprimé ou que la qualité prévue dans le contrat de réservation ne soit pas respectée.

Les paiements
Les appels de fonds se font au fur et à mesure de l’évolution des travaux, en principe:
• 35% à l’achèvement des fondations.
• 70% à la mise hors d’eau (pose de la toiture).
• 95% à l’achèvement de l’immeuble
• le solde à la remise des clés.

Le délai de réflexion
Un mois au moins avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, le promoteur doit adresser à son client le projet de ce que sera exactement l’acte définitif. A compter de ce jour, le client dispose à nouveau d’un délai d’un mois pendant lequel il peut encore renoncer à l’acquisition. La garantie de remboursement lui assure l’obtention du remboursement des sommes déjà versées en cas d’annulation de la vente.
Pour en savoir plus : www.leparticulier.fr