VENTE D’UN BIEN : CHOISIR UN AGENT IMMOBILIER APPROPRIE

Cinq conseils pour choisir au mieux son agent immobilier :

1. Sélectionnez l’agence immobilière en fonction du bien à vendre :

Dans les zones urbaines, la règle consiste à choisir un agent immobilier bien implanté localement, ayant une bonne connaissance du marché local. Choisir une agence immobilière située dans le quartier où se trouve le bien à vendre constitue l’assurance d’avoir une juste estimation du prix : ceux-ci pouvant variés d’une rue à l’autre, d’un trottoir à l’autre et même souvent d’un étage à l’autre.

Dans les zones rurales, il est conseillé de privilégier les agences à forte notoriété dont le champ d’action se trouve dans un rayon maximum de 10 à 50 kms.
 
Pour les biens plus atypiques (loft, maisons de maître, emplacements particuliers, …), nécessitant une prospection ciblée et plus difficile à évaluer, il est préférable de privilégier une agence spécialisée et non plus forcément l’agence de proximité. Pour ce type de biens, la clientèle est souvent différente de la clientèle locale et nécessite des contacts spécifiques et un fichier pointu.

2 - Contrôlez la capacité juridique de votre interlocuteur
Lors du premier contact, demandez que le responsable de l’agence se déplace lui-même pour évaluer votre bien. Par ailleurs, vérifiez que la signature du mandat de vente soit bien signé par un agent immobilier doté de la carte professionnelle.

3- Adoptez le mandat de vente adéquat.
On distingue trois types de mandat :

• Le mandat simple qui permet de confier la vente à plusieurs agences simultanément tout en gardant la possibilité de traiter personnellement avec un acquéreur. Cette solution « quantitative » perd quelquefois en crédibilité dans la mesure où les prix affichés diffèrent selon les agences, en fonction de leur évaluation et honoraires. Selon la revue « Le Particulier », la solution consiste à se limiter à trois agences au maximum.

• Le mandat exclusif qui est donné à une seule agence et souvent limité dans le temps (de un à trois mois). Si le vendeur trouve un acheteur par ses propres moyens, il devra malgré tout verser la commission prévue (souvent assortie d’une ristourne).

• Le mandat semi-exclusif qui est un mandat donné à une agence unique mais qui permet au vendeur de chercher lui-même un acquéreur. Avec ce type de mandat, le vendeur n’a pas à verser de commission au cas où il trouve lui-même l’acquéreur.

4- Négociez la commission …..
Même si les honoraires d’agence sont payés par l’acquéreur, il n’en reste pas moins que ces frais plombent le prix de vente final et peuvent freiner la vente.
Il peut donc être important de négocier ces frais d’agence qui oscillent habituellement entre 5 et 10% du prix de vente (8% pour un bien de 100.000e ou 5% pour un bien de 400.000e).

5- ... et la publicité faite autour de votre bien.
Sur quels supports (vitrine, journaux, internet…), à quel rythme, avec quelle ampleur, pendant combien de temps et avec quels moyens (photos, vidéos ….) votre bien sera-t-il proposé? Autant de questions à poser et à négocier avec l’agent immobilier.
Un client qui confie un mandat exclusif à son agence est en droit d’exiger une mise en valeur et des moyens de communication plus importants que pour un mandat simple. Selon les professionnels, une agence doit consacrer environ 15% de son chiffre d’affaires à la communication.
Source : Le Particulier (Février 2008).

IMMOBILIER : PROFIL ET MOTIVATION DES ACQUEREURS
Une enquête menée par la revue « de Particulier à Particulier » dresse un panorama du profil, des motivations et des moyens financiers des français qui ont acquis un bien immobilier (habitation principale, locative ou secondaire) en 2007.

Plus de la moitié des acheteurs ont moins de 40 ans
- de 30 ans :     32%    50 à 59 ans :    16%
30 à 39 ans :     24%   60 ans et plus :  11%
40 à 49 ans :     17%

Les classes moyennes en majorité.
Employés :        32%      Ouvriers :         3%
Cadres sup. :     23%      Prof. libérales :  3%
Ag. de maîtrise : 12%     Com./artisans :  3%
Retraités :          12%     Agriculteurs :     1%
Enseignants :      7%      Autres :              4%

Plus de 50% des achats ne dépassent pas 200.000 €
50 000 à 100 000 : 8,9%
100 001 à 150 000 : 22,3%
150 001  à 200 000 : 25,3%
200 001 à 250 000 : 11,9%
250 001 à 300 000 : 12,3%
300 001 à 400 000 : 9,5%
Plus de 400 000 : 9,8%

Les motivations d’achat (plusieurs réponses possibles)
Faire ce qu’il plaît chez soi : 79,4%
Avoir un logement à la retraite : 61,3%
Transmettre un patrimoine aux enfants : 60,8%
Réaliser un placement : 58,1%
Besoin de sécurité : 57,7%
Pour cause de loyer trop élevé : 36,5%
Pénurie de location : 24,3%
Désir d’une résidence secondaire : 2,4%

Un investissement à long terme
Estimation du temps pour lequel le logement est acquis
0 à 5 ans : 9,3%
5 à 10 ans : 23,8%   
10 à 15 ans : 14,9%
Plus de 15 ans : 51,8%

Source : De Particulier à Particulier « le logement idéal des Français »

AERAS : POUR EMPRUNTER MALGRE UN SOUCI DE SANTE
Applicable depuis janvier 2007, la convention AERAS n’est pas très connue du grand public et même des conseillers bancaires. Pourtant, elle concerne toutes les personnes âgées de 20 à 60 ans, atteintes d’une des 32 maladies dites « Affection de Longue Durée » (ADL),soit, selon un rapport du Sénat, plus de 2,5 millions de personnes. Sans compter celles atteintes ou ayant été atteintes d’une pathologie considérée comme constitutive d’un « risque aggravé » selon les assureurs.

A quoi sert la convention AERAS ?
AERAS signifie « s’Assurer et Emprunter avec un Risque de Santé Aggravé ». Lors d’une demande de prêt immobilier, tout emprunteur doit remplir un questionnaire médical. Si les réponses n’entrent pas dans le « profil médical standard », l’assureur peut demander des analyses et examens complémentaires.  Au cas où, aux termes de ces suppléments d’information, l’assureur refuse l’adhésion de l’emprunteur dans le cadre du « contrat collectif » (qui couvre tous les emprunteurs de la même façon sur le principe de la mutualisation), la convention AERAS oblige l’assureur à faire une proposition individualisée en termes de tarif et/ou de restriction de garanties. Au cas où un désaccord s’établit entre l’emprunteur et l’assureur sur ces conditions individualisées, le dossier peut être réexaminé à un troisième niveau par des réassureurs.
La convention AERAS impose que les dossiers soient traités en cinq semaines (même ceux de troisième niveau) à partir du moment où le dossier médical est complet. En revanche, ce délai qui n’inclut pas le temps nécessaire pour réaliser les analyses et les examens.

Une alternative possible
Un emprunteur peut tout à fait consulter une autre assurance que celle proposée par sa banque. Certaines compagnies ont développé une offre « risques aggravés » et assurent plus ou moins bien certaines pathologies. En règle générale, si la compagnie d’assurance que vous avez contacté personnellement apporte, à moindre coût, des garanties équivalentes à celles que propose la compagnie préconisé par votre banque, celle-ci est dans l’obligation d’accepter cette délégation d’assurance.
Pour plus d’infos : « Le Particulier » (livraison d’Avril 2008). www.leparticulier.fr

LE PASS-GRL : DES LOYERS GARANTIS PAR L’ETAT

Le PASS-GRL, (Garantie des Risques locatif) a été créé pour faire face à la pénurie de logements locatifs due en partie à la réticence des propriétaires à louer leurs biens à des locataires parfois fragiles financièrement.

Six mois après son lancement, 100.000 logements gérés par des professionnels de l’immobilier ou directement par des particuliers bailleurs sont aujourd’hui assurés grâce au PASS-GRL. « Pour 2010, l’objectif est d’atteindre 2 millions de contrats et de remettre sur le marché locatif 50.000 logements » souligne Jean-Luc Berho, Président de l’Association pour l’Accès aux Garanties locatives (APAGL).
 
La double vocation de PASS-GRL
Le PASS-GRL est donc un dispositif assurantiel, cofinancé par l’Etat et le 1% logement, qui garantit le bailleur en cas d’impayés de loyer et facilite l’accès au logement de certains locataires.

Concrètement :

• le propriétaire bailleur peut mettre en location son logement en toute sécurité puisqu’il bénéficie de la couverture des risques d’impayés (loyer, charges et taxes locatives) pendant toute la durée du bail ainsi que de la prise en charge du coût des travaux de remise en état du logement (dans la limite de 7.700 euros par sinistre) et des éventuels frais de justice ou de procédures judiciaires.

• le locataire a accès à une offre locative plus large puisque, sans ce passeport il n’aurait pas accès à certains logements. De plus, il a la garantie d’une « analyse sociale et d’un traitement adapté en cas de difficulté » et il est dispensé de fournir une caution personne physique.

Le coût pour les propriétaires
Le tarif est plus avantageux que celui des assurances privées : 2,5% des loyers si la GRL est souscrite par un particulier bailleur et 1,8% si elle est souscrite par un administrateur de biens (contre 3,5% pour les primes d’assurances des garanties privées). La GRL est commercialisé par huit assureurs: DAS (Mutuelle du Mans), Swiss-Life, Brit Insurance (Lloyd), Cameic, CGIA, CFDP, Sada et Solucia (April) ou par l’intermédiaire d’une quinzaine de courtiers. Trois autres compagnies du groupe April et Axa sont en cours d’adhésion au dispositif.

Les conditions d’éligibilité pour les locataires
Pour bénéficier du PASS-GRL, le locataire doit remplir l’un des critères suivants :
• être en CDI et avoir un taux d’effort (loyer + charges net d’APL/loyer ) compris entre 33,3 et 50%.
• être en CDD ou autre contrat de travail et avoir un taux d’effort maximum de 50%.
• ne pas pouvoir fournir une caution personnelle ou morale exigée par le propriétaire bailleur.
Par ailleurs, le montant du loyer + charges ne doit pas excéder 2.300e/mois (plafond de la garantie).
 
Obtenir en ligne le passeport PASS-GRL
Pour vérifier son éligibilité et attester de son droit à la garantie PASS-GRL, le futur locataire peut saisir en ligne sa demande et obtenir immédiatement l’impression de son passeport. Valable trois mois, ce passeport est à fournir au propriétaire avec les documents habituels.
Pour en savoir plus :www.passgrl.fr

JANVIER 2009 : DIAGNOSTIC OBLIGATOIRE DES INSTALLATIONS ELECTRIQUES DE PLUS DE 15 ANS
Un décret du 22 avril prévoit l’obligation de réaliser un diagnostic des installations électriques datant de plus de quinze ans lors de la vente d’un logement. Concrètement, à partir du 1er janvier 2009, ce document se rajoutera au dossier technique à annexer à la promesse et acte de vente qui comprend déjà les expertises amiante, plomb, termites, performance énergétique et gaz.
Rappelons que le mesurage « Carrez » de la surface habitable et des annexes ainsi que l’état des risques naturels et technologiques constituent un deuxième dossier à transmettre à l’acheteur.
L’allongement permanent de la liste de ces obligations d’expertises ne concerne pas que les vendeurs. En effet, à partir du 12 août 2008, les propriétaires devront transmettre à leurs locataires, en plus des diagnostics performance énergétique et gaz, l’expertise plomb.

NOUVEAU : LE PRET LISSE  “CAFPI" OPTIMISE LA DÉDUCTIBILITE DES INTERETS D’EMPRUNT

La loi Tepa, votée en août 2007, permet aux acquéreurs d’une résidence principale de déduire de leurs impôts les intérêts de leurs emprunts pendant les cinq premières années.
Une opportunité que Cafpi, leader des courtiers en prêts immobiliers, vient d’optimiser en proposant le « Prêt lissé ».
Le principe ? Dans un premier temps, un simulateur calcule pour chaque client l’économie d’impôt qu’il réalisera en fonction du montant de son emprunt, de ses revenus et de sa situation familiale.
Dans un deuxième temps, Cafpi propose de consacrer l’équivalent de ce crédit d’impôt à une augmentation ponctuelle des mensualités de remboursement des années N+1 à N+6. Pour le client, l’avantage est double :
• l’effort de remboursement est lissé puisque ce qu’il gagne en crédit d’impôt les cinq premières années est réinvesti dans des mensualités plus fortes ces cinq mêmes années.
• l’augmentation ponctuelle de ces mensualités ont pour conséquences de diminuer la durée initiale du prêt et donc son coût total.
Pour exemple, un couple marié avec deux enfants qui emprunte 180.000 euros sur 25 ans à 4,90% bénéficiera d’un crédit d’impôt de 10.200 euros (3.400 la première année puis 1.700 les quatre années suivantes).
En acceptant d’utiliser ce crédit d’impôt pour augmenter pendant ces cinq ans les mensualités prévues, l’emprunteur terminera son prêt 27 mois plus tôt et le coût total du prêt baissera de 23.975 euros.
Le simulateur de prêt Cafpi peut être téléchargé gratuitement sur le site www.cafpi.fr pour pouvoir effectuer soi-même, sans engagement et en toute confidentialité, sa propre simulation d’emprunt.

FAIRE CONSTRUIRE SA MAISON AVEC UN MAXIMUM DE PRECAUTIONS
En 2007, 235.000 maisons individuelles ont été construites en France, soit plus d’un logement sur deux. Parmi celles-ci, une construction individuelle sur cinq a été acquise auprès d’un promoteur tandis que toutes les autres étaient réalisées par des particuliers faisant appel à des professionnels de la construction. Or, une enquête réalisée en 2007 par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes laisse à penser que 15 à 20% des entreprises de construction sont dans l’illégalité  et que 75.000 maisons sont construites chaque année sans respecter les règles en vigueur.

Conseils minimum pour gagner en sécurité

Si vous choisissez un constructeur de maisons :
• assurez-vous qu’il soit adhérent à l’UNCMI (Union nationale des constructeurs de maisons individuelles) et/ou à la Fédération Française du Bâtiment (FFB).
• exigez le contrat type CCMI, élaboré par l’UNCMI, qui reprend les exigences de la loi,. Une fois signé, ce contrat doit vous être adressé par lettre recommandée et vous bénéficiez d’un délai de sept jours de rétractation.
• veillez à ce que l’acompte initial (5%) versé au constructeur à la signature du contrat fasse l’objet en contrepartie d’une attestation de sa banque ou de son assurance vous donnant la certitude d’être remboursé en cas de rétractation ou de non réalisations des conditions suspensives.

Si vous désignez un maître d’œuvre ou un architecte :
• vérifiez qu’il possède bien une assurance professionnelle.

Si vous préférez une entreprise générale du bâtiment et des artisans :
• demandez des références, assurez-vous qu’ils soient bien inscrit au registre du commerce et vérifiez leur santé financière (sites : Infogreffe, euridile ou verif).
Dans sa livraison d’avril 2008, « Le Particulier » a réalisé une étude très documentée, intitulée « Du contrat à la livraison : sachez déjoué les pièges », où conseils, témoignages et liste de sites internet se complètent. Parmi ces derniers, citons www.aamoi.info (association d’aide aux maîtres d’ouvrage individuels), www.anil.org (association nationale d’information sur le logement) ou www.uncmi.org
Source : Le Particulier