Qui sont les propriétaires-bailleurs, quelle est leur motivation à investir dans l’immobilier locatif, quelles relations établissent-ils avec leur locataire, sont-ils prêts à louer à des étudiants, à des colocataires, sont-ils sensibles aux incitations fiscales ?  Autant de questions auxquelles l’enquête, réalisée du 12 juin au 12 juillet 2008 par le groupe De Particulier à Particulier auprès de 2.653 bailleurs privés, tente de répondre.

Le bailleur rajeunit
La part de très jeunes bailleurs (20 à 30 ans) est en forte augmentation, passant de 3,43% en 2006 à 8,25% en 2008. Idem pour les 30-40 ans qui progressent de 11,62% à 24,31%, et les 40-50 ans qui passent de 21,16% à 26,99%. Ces trois progressions semblent témoigner du succès rencontré par les dispositifs de défiscalisation Robien et Borloo. : la perspective de financer un patrimoine uniquement par économie d’impôts a visiblement séduit les moins de 50 ans.

Plutôt des Cadres
34% des bailleurs d’aujourd’hui  sont des cadres du privé  (24,30% en 2006). Alliés aux cadres du public et aux professions libérales, ils représentent  53 % des troupes. A l’inverse, les retraités accusent une baisse de leur représentativité qui chute à 22 %.

Des fidèles de l’immobilier
La moitié des bailleurs possède un ou deux biens immobiliers, près de 30% en possède entre trois et cinq et plus de 20 % sont propriétaires de plus de six biens. 64,53%  des propriétaires continueraient à investir une partie ou l’intégralité de leur capital dans l’immobilier s’ils avaient, aujourd’hui, un capital à investir.

Leurs motivations
37,73% des propriétaires investissent dans l’immobilier locatif pour se constituer un patrimoine, tout en défiscalisant (23,25%). Si l’intention première n’est pas de défiscaliser, les bailleurs ont bien compris que la constitution du patrimoine peut se faire par l’économie d’impôts.
Pour cela, le levier du crédit est largement utilisé : 46,51% des investisseurs (soit deux fois plus qu’en 2006) ont emprunté à plus de 80% et ils sont seulement un tiers à avoir financé en fonds propres plus de la moitié de leur bien.

L’état du logement
La grande majorité des bailleurs estime louer des logements en excellent état ou en bon état. Seuls 5,35% des bailleurs reconnaissent louer des logements en moyen état et 0,38% des logements en mauvais état.  55% déclare faire des travaux tous les ans ou à chaque changement de locataire et plus de 85% des bailleurs font des travaux au minimum tous les cinq ans.

La rentabilité locative
27,86% des bailleurs considèrent que leur rentabilité locative a baissé depuis 2006 tandis que 57,03% la juge stable et 15,11% déclare qu’elle a augmenté. Un tiers des bailleurs loue en meublé. Il s’agit généralement de bailleurs très informés sur les avantages fiscaux offerts par les statuts de loueur en meublé. Pour plus des trois quarts des bailleurs, les revenus locatifs représentent plus de 10 % de l’ensemble de leurs revenus.

Le bailleur et ses litiges
Le nombre de bailleurs déclarant avoir eu des litiges avec leur locataire a nettement augmenté entre 2006 et 2008, passant de 30,17%. à 41,88% . Les litiges concernent pour 75,28% des impayés de loyer et pour 50,39% des dégradations du bien. Heureusement, le règlement amiable reste le moyen le plus utilisé par les bailleurs (51,62 %).
Conséquence de l’augmentation des litiges, les propriétaires-bailleurs sont plus nombreux à souscrire une assurance loyers impayés : 20,35 % en 2008 contre 15,84 % en 2006.

Le locataire idéal
« Salarié du public »  reste la profession préférée des bailleurs (38,26 %), devant le « Salarié du privé » (36,15 %), les étudiants (17,94 %) et loin derrière les retraités (5,54 %). A l’inverse, les professions indépendantes rassurent peu les bailleurs (2,11 %). Les bailleurs sont désormais 35,09 % à déclarer être prêts à louer leur logement en colocation.

Le dossier du locataire
Les locataires sont toujours plus nombreux (65 %) à apporter un dossier complet dès la première visite : bulletins de salaire, avis d’imposition, pièce d’identité, RIB et attestation. La moitié des propriétaires vérifie l’authenticité de ces documents.

Les nouvelles mesures de la loi de finances
Pour plus des deux tiers des bailleurs, la réduction de la caution de deux mois à un mois les incite à être  plus vigilants dans le choix du locataire et 12,51 % des bailleurs déclarent ne plus vouloir louer leur logement à cause de cette mesure. 71,88% des bailleurs pensent que les nouvelles mesures favorisent les locataires.