Immobilier

Date : 03/12/2007

• Imputation du crédit d’impôt et/ou remboursement ?
Les deux. Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu après imputation des réductions d’impôts, d’autres crédits d’impôt, des prélèvements ou retenues non libératoires. S’il excède l’impôt dû, l’excédent est restitué au contribuable.

• Pendant combien de temps ?
Seules les cinq premières annuités de remboursement des prêts sont prises en compte. Pour les contrats en cours d’année, les contribuables peuvent donc bénéficier de six crédits d’impôts consécutifs, le premier et le dernier correspondant à une fraction d’annuité.

Source : La Revue Fiduciaire

INVESTISSEMENT LOCATIF : NEUF OU ANCIEN ?

Investir dans l’immobilier : oui, mais faut-il choisir un logement neuf ou plutôt ancien ?
Rappel des avantages et inconvénients de chacun.

LOGEMENTS NEUFS

AVANTAGES
• Ils bénéficient des dispositifs fiscaux permettant de ne pas être imposé sur les revenus fonciers et de financer une partie de l’investissement par l’économie d’impôt réalisée.
• Ils bénéficient de la garantie décennale (le constructeur est responsable pendant 10 ans de la qualité de sa prestation).
• En principe, aucun travaux n’est à prévoir pendant une dizaine d’années.
• Ils bénéficient des dernières normes en termes d’isolation phonique et thermique.
• Les frais d’acquisition sont moins élevés que pour un logement ancien 2 à 3 % (frais de notaire, taxes, droits de timbre, etc....)
• Il est plus facile d’évaluer et de comparer le bien.
• Possibilité de modifier ou de personnaliser les plans avant construction.
• L’acquéreur est exonéré de taxe foncière pendant les 2 ans qui suivent l’achèvement de la construction.

INCONVÉNIENTS
• Il faut souvent acheter sur plan.
• Les délais de livraisons peuvent atteindre 2 ans.
• Le prix d’acquisition est supérieur d’environ 10 % à celui de l’ancien.
• Ils n’ont pas toujours le charme ou le cachet des logements anciens.

LOGEMENTS ANCIENS

AVANTAGES
• Emplacement parfois stratégique (cœur de ville)
• Des prix souvent inférieurs à ceux du neuf
• Un rendement locatif (loyers/prix d’achat) souvent plus élevé
• Possibilité de visiter le bien et de s’en faire une idée concrète
• Possibilité de bénéficier de subventions (ANAH) en cas de travaux importants.
• Possibilité de déduire les travaux ainsi que les intérêts d’emprunt ayant servi à financer l’acquisition de l’ensemble des revenus (salaires, revenus locatifs et autres) dans la limite de 10700 € par an.

INCONVÉNIENTS
• Des frais d’acquisition plus élevés (7%).
• Un état parfois vétuste nécessitant de lourds travaux (chauffage, plomberie...)
• Un coût de mise aux normes parfois très élevé.
• L’appréhension d’un vice caché.
Source : www.guideducredit.com

TOUT SAVOIR SUR LES VENTES AUX ENCHÈRES IMMOBILIÈRES

Il existe trois types de ventes aux enchères (ventes sur adjudication) dans le domaine de l’immobilier :

• Les ventes judiciaires : les biens vendus proviennent généralement d’une liquidation judiciaire ou, plus souvent, d’une saisie immobilière.

• Les ventes des notaires : les biens sont vendus volontairement aux enchères par leur propriétaire.

• Les ventes des domaines : vous y trouverez les biens provenant de successions en déshérence ou au bénéfice desquelles les héritiers ont renoncé, mais également les biens dont l’administration ne veut plus garder la propriété. Les immeubles ainsi vendus peuvent être classiques (logement, bureau, commerce) ou très particuliers (caserne désaffectée, phare, etc.).

QUI PEUT ACHETER AUX ENCHERES ?
Tout le monde: les personnes physiques, les personnes morales et les professionnels marchand de biens.

COMMENT ACHETER À LA BARRE DU TRIBUNAL ?
Les ventes aux enchères immobilières ont lieu périodiquement au cours d’audiences dites «des criées», dans l’enceinte des Tribunaux de Grande Instance. Les ventes, dites «à la bougie», se déroulent selon un scénario immuable pour chaque bien mis en adjudication.
Après l’annonce de la mise à prix et du montant des frais annexes à la charge de l’adjudicataire, on allume une petite mèche qui matérialise le début des enchères. Au cours de celles-ci, chaque mèche (ou feu) qui s’éteint est remplacée par une nouvelle, et ainsi de suite. Après l’extinction de deux feux successifs, matérialisée par la fumée qui s’en échappe, et sans nouvelle enchère survenue pendant leur combustion, l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur.

COMMENT S'INFORMER ?
Les ventes aux enchères sont annoncées dans la presse, par voie d’affiches et sur Internet. Chaque insertion indique la localisation précise du bien à vendre, sa description résumée, le montant de la mise à prix, les éventuelles dates de visites organisées sur place ainsi que les coordonnées de l’Avocat qui poursuit la vente.
Un cahier des charges complet se rapportant à la vente (cadastre, urbanisme, charges, frais, servitudes, etc ...) peut être consulté au Cabinet de l’Avocat ou au Greffe du Tribunal où a lieu la vente. Ce document est un véritable contrat entre le vendeur et l’acheteur puisqu’il fixe l’ensemble des droits et obligations se rapportant à la vente.

COMMENT EST FIXÉE LA MISE À PRIX ?
Pour attirer les enchérisseurs, les mises à prix sont en général volontairement basses. La mise à prix est souvent fixée par le Juge au montant de la créance hypothécaire résiduelle (Capitaux restant dûs sur les prêts à rembourser aux banques).

COMMENT PARTICIPER AUX ENCHÈRES ?
Pour se porter enchérisseur, il est obligatoire de se faire représenté par un Avocat qui soit inscrit à l’Ordre de la juridiction concernée.
Un pouvoir indiquant le montant maximum de l’enchère acceptée sera alors établi à l’ordre de cet avocat. Un chèque de consignation, restitué après la vente si l’enchérisseur n’est pas déclaré adjudicataire, doit également être établi au nom de l’avocat.
Il est conseillé d’assister en personne à la vente dans la mesure où cela vous permet de réviser votre prix à la hausse et d’en informer « à chaud » votre avocat. Par ailleurs, les ventes aux enchères sont publiques et tout le monde peut y assister en spectateur.

COMMENT DEVIENT-ON ADJUDICATAIRE ?
Celui qui a porté ou fait porter l’enchère la plus élevée est déclaré adjudicataire. Toutefois, la vente n’est définitive qu’après un délai de 10 jours réservé aux surenchères.
Il est important de noter que l’adjudicataire ne bénéficie pas du délai de rétractation ou de réflexion de 7 jours applicable aux achats d’immeubles à usage d’habitation. Il ne bénéficie pas non plus de la condition suspensive d’obtention des prêts en cas de financement à crédit. Si vous devez payer avec un prêt, il est indispensable d’avoir l’accord de principe de votre banque sur un montant maximal.

COMMENT SURENCHÉRIR ?
Pendant le délai de surenchère de dix jours, qui court à partir de la date de la vente, la loi autorise toute personne à surenchérir en proposant au moins dix pour cent de plus que le montant de l’adjudication. Dans ce cas, le bien est remis en vente pour la nouvelle mise à prix.

QU’EST-CE QU’UNE FOLLE ENCHÈRE ?
Si l’adjudicataire s’avère incapable de payer le montant de l’adjudication et des frais, le bien est remis en vente pour sa mise à prix initiale. Un adjudicataire défaillant est alors tenu de régler la différence éventuelle entre le prix auquel il a été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère. Le chèque de consignation qu’il aura préalablement déposé est débité à cet effet le cas échéant.

COMMENT PAYER L’ADJUDICATION ?
Le montant de l’adjudication peut être réglé dans les 45 jours, sans frais supplémentaire. Au-delà et jusqu’à 90 jours, l’adjudicataire doit payer des intérêts au taux légal en vigueur. A défaut de consignation dans des trois mois, le bien peut alors être remis en vente sur folle enchère, dans les conditions exposées précédemment.

COMMENT S’EFFECTUE LE TRANSFERT DU TITRE DE PROPRIÉTÉ ?
Dans le cadre d’une vente judiciaire, l’Avocat est seul chargé de procéder à toutes les formalités de publication du titre de propriété au Bureau des Hypothèques. L’entrée en jouissance officielle du bien peut alors intervenir dans les quinze jours qui suivent l’adjudication. Il n’y a pas lieu d’établir un acte notarié.

QUEL EST LE MONTANT DES FRAIS ANNEXES ?
Un adjudicataire n’a pas à supporter de frais de Notaire ni de droits de mutation. Il doit, par contre régler les frais préalables de vente (frais d’huissier et de publicité) qui varient selon le lieu et l’importance du bien.
A ces frais s’ajoutent des frafrais et droits de recouvrement qui sont fonction du montant de l'adjudication. Au total les frais à la charge de l'adjudicataire présentent dans la majorité des cas entre 10 et 20 pour cent du montant de l'adjudication.
Dans tous les cas, il est nécessaire de demander un devis estimatif de ce coûtera votre achat pour un prix d'adjudication donné.
Dans l'hypothèse où vous n'êtes pas déclaré adjudicataire, votre avocat a le droit de vous demander des honoraires (librement négociés), surtout s'il ne vient à l'audience que pour vous.